Когда сделку с жильем могут признать недействительной, и как этого избежать

Основной документ для оформления сделки купли-продажи недвижимости - договор купли-продажи (ДКП).

Это надежный формат, но участники сделки или третьи лица могут его оспорить или добиться, чтобы сделку по квартире признали недействительной.

Согласно п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Признание сделки купли-продажи квартиры недействительной требует усилий. У сделок с недвижимостью есть порядок оформления и юридические последствия: покупатель получает квартиру, а продавец (бывший собственник) деньги. Но если сделка заключена с нарушениями интересов одной из сторон или не соблюдены законодательные требования к ее форме, то возникают основания для признания ее недействительной.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры можно по соглашению сторон или в судебном порядке. Чаще всего основанием для прекращения договора является существенное нарушение его условий, например, неполная оплата стоимости квартиры, несоответствие квартиры условиям договора или нарушение сделкой прав третьих лиц.

Со стороны покупателя квартиры нарушением является ситуация, в которой он не внес оплату или внес только ее часть. А со стороны продавца нарушением считается уклонение от государственной регистрации права собственности на квартиру или передача квартиры покупателю в состоянии, которое не соответствует условиям заключенного договора.

Недействительные сделки бывают двух видов:

1)   Ничтожные - это сделки, не порождающие юридических последствий с момента их заключения. Они недействительны сами по себе, без признания их таковыми судом. Закон прямо указывает, какие сделки считаются ничтожными.

Так, купля-продажа квартиры будет признана ничтожной, если она:

-     нарушает требования закона и при этом посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц;

-     совершена с целью, которая противоречит основам правопорядка или нравственности (например, при покупке квартиры с использованием материнского капитала не было оформлено права собственности несовершеннолетних долю в жилье);

-     совершена без намерения создать правовые последствия (мнимая сделка) или для прикрытия другой сделки (притворная сделка). Примером может служить ситуация, когда фактически квартира или денежные средства не передаются либо купля-продажа на самом деле прикрывает дарение.

-     совершена гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства, либо малолетним;

-     совершена в отношении квартиры, распоряжение которой запрещено или ограничено (например, если продана квартира, находящаяся под арестом);

-     совершена без обязательного нотариального удостоверения договора (например, в случае продажи доли квартиры одним из участников долевой собственности).

2)   Оспоримые. Для того чтобы признать недействительной оспоримую сделку, нужно решение суда. Если ни одна из сторон в суд не обратилась, то сделка порождает правовые последствия как самая обычная, даже если в ней есть недостатки.

Поскольку недействительная сделка купли-продажи недвижимости не порождает юридических последствий, каждая из сторон должна вернуть то, что получила по договору.

Если недействительным признают договор купли-продажи недвижимости, покупатель отдает продавцу квартиру, а продавец покупателю - полученную сумму.